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Les grands principes

Le dispositif " loi Besson " crée des avantages fiscaux en faveur des propriétaires bailleurs de logements neufs ou anciens, prenant l'engagement d'une location remplissant des conditions portant sur le montant des loyers et les ressources des locataires. L'aménagement " de Robien " vient d'assouplir ce dispositif afin d'encourager les français à investir dans l'épargne " pierre ".

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Qui peut en bénéficier ?

Ce sont les personnes physiques propriétaires en direct ou associées de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.
Les héritiers légataires ou donataires de l'immeuble autres que les SCPI* ne peuvent pas bénéficier du dispositif ; le démembrement de propriété n'est pas possible, sauf au profit du conjoint survivant du même foyer fiscal, qui peut le demander à son profit dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités du régime de faveur.

En cas de réalisation d'un investissement en indivision, chaque co indivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote part, sous réserve des engagements prévus.

* Les personnes physiques qui dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ont souscrit à compter du 3 avril 2003 en numéraire au capital ou aux augmentations de capital d'une SCPI peuvent déduire de leurs revenus fonciers sous forme d'amortissement jusqu'à 65% de 95% du montant de leur souscription, si toutes les conditions d'application du régime sont par ailleurs réunies.

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Quels biens ?

Les immeubles urbains, neufs ou anciens, répondant à certaines normes d'habitabilité.

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Quelles conditions ?

Le propriétaire doit joindre à sa déclaration fiscale une option écrite.
Le logement, loué non meublé, doit être affecté à la résidence principale du locataire, qui ne peut être qu'une personne physique.
L'engagement de location porte sur une durée de neuf ans pour les logements neufs et six ans pour les logements anciens.

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Bon à savoir

Un logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement à compter du 9 octobre 2002 (date de l'acte authentique de vente) peut être loué à un ascendant ou un descendant, sans perdre le bénéfice de l'amortissement.
Les plafonds de loyers et de revenus doivent être respectés et le locataire ne peut être membre du foyer fiscal du propriétaire.
Si l'enfant était encore à charge l'année de référence, les ressources retenues sont celles des parents, sauf s'il a déposé une déclaration indépendante l'année précédent la conclusion du bail.

Aménagement de Robien, loi en vigueur depuis le 3 juillet 2003, pour les baux conclus à compter du 3 avril 2003.

Il existe une distinction entre le neuf et l'ancien :
- Dans le neuf, la condition de ressources du locataire est supprimée, vous disposez donc d'une plus grande liberté pour choisir votre locataire.
- à contrario, le respect de conditions de ressources pour le locataire
pour l'ancien est maintenu, mais les plafonds ont été réhaussés.

Le montant des loyers par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas être supérieur à des plafonds fixés par décret pour le dispositif neuf.
L'aménagement de Robien a revu ces plafonds à la hausse, ce qui permet d'obtenir une rentabilité beaucoup plus importante qu'avec le régime Besson classique.

Régime Besson neuf : plafonds de ressources du locataire
suite à l'aménagement « de Robien »
(revenu net imposable de N-2 précédant la signature du bail)

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Quand ?

Le régime s'applique:
- aux logements neufs acquis à compter du 3 avril 2003 ou pour les logements que le contribuable fait construire, à ceux pour lesquels la déclaration d'ouverture de chantier sera intervenue depuis cette même date ;
- aux logements anciens, quelle que soit la date de leur acquisition, loués en vertu d'un bail conclu à compter du 3 avril 2003.

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Quels avantages fiscaux ?

1. Logements neufs
Le propriétaire peut déduire de son revenu foncier une charge d'amortissement égale à 65 % du prix d'acquisition du bien :
- 8 % du prix d'acquisition pour les cinq premières années,
- 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes ;
- 2,5 % les six années suivantes en cas de continuation de bail.

Les dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration, amorties sur 10 ans, sont déductibles du revenu foncier obligatoirement sous forme d'amortissement selon des modalités identiques.

Le taux de déduction forfaitaire des revenus fonciers est ramené de 14 %
à 6 % pendant la période d'amortissement.

Si les charges générées, notamment par l'amortissement, sont supérieures aux loyers reçus, le déficit créé est reporté sur le revenu global dans la limite de 10 700 € diminuant ainsi l'assiette imposable.
Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

2. Logements anciens
Le taux de déduction forfaitaire est porté de 14 % à 40 % pour les revenus des six premières années de location du logement, avec possibilité de prorogation par période de trois ans.

Les logement anciens faisant l'objet d'une réhabilitation, c'est à dire faisant l'objet d'importants travaux de remise à neuf (la nature de ces travaux sera précisée par décret) peuvent bénéficier de l'avantage fiscal applicable pour un investissement dans le neuf : amortissement du bien et des travaux.

Peut-être pouvez vous bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Besson et l'aménagement de Robien, n'hésitez pas à nous consulter, nous établirons un bilan patrimonial de votre situation et vous proposerons des solutions adaptées.